Hausverwaltung verkaufen in der Schweiz

Ein Brief an Inhaber von Liegenschaftsverwaltungen

Adin Ikanovic, Verwaltungsrat der THETA Holding AG Guten Tag

Ich bin Adin Ikanovic, Verwaltungsrat der THETA Holding AG in Schindellegi. Wir übernehmen inhabergeführte Liegenschaftsverwaltungen in der Deutschschweiz, ganz oder einen Teil der Mandate.

Ich schreibe Ihnen offen, wo wir stehen: THETA hat bisher keine Verwaltung übernommen. Deshalb finden Sie hier keine Erfolgsgeschichten, sondern einen klaren Ablauf und die Punkte, an denen Sie uns messen können.

Was für eine Übernahme durch THETA gilt: Ihr bisheriges Team bleibt. Ihre eigene Rolle nach der Übergabe, Ihr Pensum und das Datum, an dem Ihre Mitarbeit endet, stehen im Vertrag. Wie es für Ihre wichtigsten Mitarbeitenden weitergeht, besprechen wir mit Ihnen, bevor etwas unterschrieben wird. Und über den Preis sprechen wir anhand Ihrer Mandate, nicht anhand einer Faustformel.

Wenn Sie zuerst wissen möchten, wo Sie stehen, beginnen Sie mit dem Verwaltungsrechner. Wenn Sie lieber direkt sprechen: 30 Minuten, ohne Unterlagen, ohne Verkaufsentscheid.

Freundliche Grüsse
Adin Ikanovic

Was ist meine Verwaltung wert? Gespräch vereinbaren

Ihr Betrieb. Ihre Entscheidung.

Wer übernimmt die Verantwortung, wenn Sie kürzertreten?

Eigentümer rufen noch immer Sie persönlich an. Ihr Team braucht Entscheidungen, und die nächste Eigentümerversammlung steht bereits im Kalender. Wenn Sie verkaufen möchten, steht deshalb mehr im Raum als ein Kaufpreis: Wer führt den Betrieb? Wer bleibt für die Mandate ansprechbar? Und welche Rolle möchten Sie selbst noch übernehmen?

THETA spricht mit Inhabern von Hausverwaltungen, Immobilienverwaltungen und Liegenschaftsverwaltungen, die ihren Betrieb verkaufen oder die Nachfolge vorbereiten möchten. Als direkter Käufer prüfen wir Ihren Betrieb selbst. Sie erteilen uns keinen Auftrag, eine Käuferliste abzuarbeiten oder Ihre Firma öffentlich anzubieten.

Ihr Ansprechpartner ist Adin Ikanovic, Geschäftsführer der THETA Holding AG. Wenn THETA Ihre Verwaltung übernimmt und Sie ausscheiden, übernimmt er die operative Leitung. Sie lernen damit früh die Person kennen, die Ihren Betrieb führen soll. Einarbeitung, Zeitpunkt und Ihre Rolle während der Übergabe besprechen Sie direkt mit ihm. Mehr über Adin Ikanovic und THETA.

Zwei mögliche Wege

Ganz verkaufen oder schrittweise übergeben

Vollständige Übernahme. Sie möchten Ihre Anteile verkaufen und Ihren Rückzug planen. Gemeinsam besprechen wir, wie die operative Führung übergeben werden kann, welche Unterstützung in der Übergangszeit nötig ist und ab wann Sie welche Verantwortung abgeben möchten. Eigentumswechsel und Ende Ihrer Mitarbeit müssen dabei nicht auf denselben Tag fallen.

Beteiligung. Sie möchten einen Teil verkaufen und vorerst beteiligt bleiben. Dann prüfen wir, wie Anteile, Zuständigkeiten und Ihre weitere Rolle zusammenpassen. Eine spätere vollständige Übergabe kann Gegenstand der Vereinbarung sein; sie wird nicht stillschweigend vorausgesetzt.

Welche Variante tragfähig ist, hängt von Ihrem Betrieb, Ihren Vorstellungen und der Prüfung ab. Sie müssen sich vor dem ersten Gespräch noch nicht für eine Variante entscheiden.

Unser Suchprofil

Für welche Verwaltungen sich ein Gespräch anbietet

Wir suchen etablierte Verwaltungsbetriebe mit einem eingespielten Team und wiederkehrenden Bewirtschaftungs- oder Stockwerkeigentumsmandaten. Unser Schwerpunkt liegt in Zürich, Zug, Schwyz und Luzern. Zur ersten Orientierung:

Ab CHF 1 Mio. Jahresumsatz und seit mindestens zehn Jahren am Markt.
Ein bestehendes Team, das die Mandate betreut; eine reine Ein-Personen-Verwaltung entspricht unserem Suchprofil nicht.
Ein laufender, wirtschaftlich gesunder Betrieb, dessen Eigentümer einen Verkauf oder eine Nachfolge prüfen möchte.
Bereitschaft, die Übergabe zu planen: Ihre Rolle, die Verantwortung im Team und die Kommunikation mit den Auftraggebern.

So gehen wir vor

Vom vertraulichen Erstkontakt zur vereinbarten Übergabe

Ihre Situation verstehen

Sie schildern Ihre Verwaltung, Ihren Zeithorizont und Ihre Vorstellungen. Wir besprechen, ob der Betrieb grundsätzlich zu unserem Suchprofil passt. Für diesen ersten Austausch müssen Sie keine Unterlagen vorbereiten.
Betrieb und Wert prüfen

Wenn beide Seiten weitergehen möchten, sehen wir uns die vereinbarten Unterlagen an: unter anderem Ertrag, Honorare, Mandatsstruktur, Verträge und Team. Die Werteinschätzung soll nachvollziehbar sein; Annahmen und offene Fragen besprechen wir mit Ihnen.
Konditionen und Übergabeplan besprechen

Passt die Prüfung, besprechen wir ein schriftliches Angebot mit Kaufpreis, Zahlungsbedingungen und Übergabeplan. Ihre weitere Rolle und die künftige Führung gehören dazu. Die konkrete Ausgestaltung prüfen Sie mit Ihren eigenen Beratern.
Die vereinbarte Übergabe umsetzen

Kommt es zu einer Einigung, werden Zuständigkeiten, Kommunikation und Zeitplan festgehalten. Dazu gehören die Ansprechpartner für Eigentümer und Mitarbeitende sowie die Übergabe von Wissen, Unterlagen und Zugängen.

Wer Ihre Verwaltung weiterführen kann: vier Möglichkeiten

Familie. Funktioniert, wenn jemand in der Familie die Verwaltung führen will und kann. Oft ist das nicht der Fall, und das ist keine Schwäche des Betriebs.
Eigene Mitarbeitende. Fachlich traut man es ihnen oft zu. Ob sie die Finanzierung und das unternehmerische Risiko tragen wollen, ist eine andere Frage.
Grosse Verwaltung oder Finanzkäufer. Kauft Bestände und integriert sie in die eigene Organisation. Was mit Name, Standort und Team geschieht, ist von Fall zu Fall verschieden.
THETA. Übernimmt den Betrieb als Betrieb: Ihr bisheriges Team bleibt, Ihre Rolle und Ihr Enddatum stehen im Vertrag, auch ein Teil der Mandate ist möglich.

Mandate, Team und Ihre Rolle

Was vor einer Einigung geklärt werden muss

Wer betreut die Mandate weiter? Wir schauen darauf, welche Beziehungen am Betrieb hängen und welche noch an Ihnen persönlich. Bestehende Verträge, Zuständigkeiten und nötige Zustimmungen werden geprüft. Die Fortführung jedes einzelnen Mandats lässt sich nicht pauschal versprechen.

Was bedeutet der Wechsel für Ihr Team und den Namen? Die Mitarbeitenden kennen die Liegenschaften, Eigentümer und Abläufe. Ihre Vorstellungen zur Weiterbeschäftigung, zur Führung und zum Auftritt des Betriebs gehören deshalb früh in die Gespräche und anschliessend in die konkrete Vereinbarung.

Wie geben Sie die Leitung ab? Bei einer Übernahme durch THETA bleibt Ihr bisheriges Team. Gemeinsam legen wir fest, wie Ihre Aufgaben, Mandate und Abläufe übergeben werden und wann welche Verantwortung übergeht. Bei einer Beteiligung klären wir zusätzlich Ihre künftigen Entscheidungsrechte und Ihre Mitarbeit. Mehr dazu, wie Eigentumswechsel und operative Nachfolge zusammenhängen.

Je früher diese Fragen offen auf dem Tisch liegen, desto konkreter lässt sich Ihre Übergabe planen. Besprechen Sie Ihre Ausgangslage im vertraulichen Erstgespräch.

Was ist Ihre Verwaltung wert? Erfassen Sie Einheiten, Honorare und Team in rund vier Minuten. Ich prüfe Ihre Angaben persönlich und schicke Ihnen eine Einschätzung per E-Mail.

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Bewertung Ihrer Verwaltung

Was den Wert Ihrer Hausverwaltung bestimmt

Für eine Werteinschätzung betrachten wir den nachhaltig erzielbaren Ertrag und die Arbeit, die dafür auch nach Ihrem Rückzug geleistet werden muss. Ein Inhaberlohn, der bislang nicht marktüblich angesetzt wurde, oder Aufgaben, die nur Sie übernehmen können, verändern diese Rechnung.

Hinzu kommen die Qualität des Mandatsbestands, die Konzentration auf einzelne Auftraggeber und die Organisation des Teams. Zwei Verwaltungen mit demselben Honorarumsatz können sich in diesen Punkten deutlich unterscheiden. Deshalb ersetzt eine pauschale Umsatzformel keine Prüfung Ihres Betriebs.

Diese Punkte sehen wir uns gemeinsam an

Prüfpunkt	Die konkrete Frage
Mandatsbindung	Kennen Eigentümer mehrere Ansprechpartner im Team oder hängt die Beziehung hauptsächlich am Inhaber?
Mandatsstruktur	Wie verteilt sich der Honorarumsatz auf Auftraggeber, Mietliegenschaften und Stockwerkeigentum?
Verträge	Welche Honorare, Leistungen, Laufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sind vereinbart?
Team und Führung	Wer trägt heute die Verantwortung, und welche Aufgaben brauchen nach der Übergabe eine neue Zuständigkeit?
Abläufe und Daten	Wie sind Bewirtschaftungssoftware, Mieterdossiers, Abrechnungen und Zugriffsrechte organisiert?
Nachhaltiger Ertrag	Welches Ergebnis bleibt nach marktüblichen Löhnen und den laufend notwendigen Kosten?

Fragen zum Verkauf und zur Nachfolge

Ich habe noch keinen Nachfolger. Kann ich trotzdem mit THETA sprechen?

Ja. Wenn THETA Ihre Verwaltung übernimmt, bleibt Ihr bisheriges Team. Im Erstgespräch sprechen Sie über Ihre gewünschte Übergangsrolle und darüber, wie die Übergabe Ihrer Aufgaben aussehen kann. Ob und wie eine Übernahme möglich ist, ergibt sich aus der gemeinsamen Prüfung.

Wer führt meine Hausverwaltung, wenn ich ausscheide?

Bei einer Übernahme durch THETA bleibt Ihr bisheriges Team. Den Zeitpunkt und die Übergabe Ihrer Aufgaben legen wir gemeinsam fest. So wissen Sie vor einer Einigung, wie es nach Ihrem Ausscheiden weitergeht.

Kann ich nur einen Teil meiner Hausverwaltung verkaufen?

Wir prüfen auch Beteiligungen. Entscheidend ist, dass Anteilshöhe, Entscheidungsrechte und Ihre weitere Mitarbeit zusammenpassen. Was daraus später für eine vollständige Nachfolge folgt, muss ausdrücklich vereinbart werden.

Erfahren Mitarbeitende oder Auftraggeber von meiner Anfrage?

THETA behandelt Ihre Anfrage vertraulich und inseriert Ihren Betrieb nicht. Wann und wie Mitarbeitende und Auftraggeber informiert werden, besprechen wir gemeinsam mit Ihnen. Auch wer für die weitere Prüfung einbezogen werden muss, gehört in diese Abstimmung.

Muss ich gleich Verträge und Kundendaten schicken?

Nein. Für das erste Gespräch benötigen Sie keine Unterlagen. Wenn wir danach vertieft prüfen möchten, stimmen wir die benötigten Informationen mit Ihnen ab. Die Checkliste zur Unternehmensprüfung hilft Ihnen, den späteren Unterlagenbedarf einzuordnen.

Wie lange dauert der Verkauf einer Hausverwaltung?

Das hängt unter anderem von der Datenlage, den Konditionen und der geplanten Übergabe ab. Im Erstgespräch besprechen wir Ihren Zeithorizont. Einen Verkaufstermin oder ein Kaufangebot innerhalb einer festen Frist sagen wir auf dieser Grundlage noch nicht zu.

Was kostet das Erstgespräch?

Das Erstgespräch ist kostenlos. Wir möchten herausfinden, ob eine Beteiligung oder Übernahme für beide Seiten infrage kommt. Daraus entsteht keine Verpflichtung zum Verkauf.

Regionen

Hausverwaltung verkaufen in Ihrem Kanton

Für Ihre regionale Einordnung finden Sie hier die bestehenden Informationen zu unseren Schwerpunktkantonen und weiteren Kantonen der Deutschschweiz:

Wenn Sie einzelne Fragen vertiefen möchten

Der erste Schritt

Wie soll Ihre Verwaltung ohne Sie weitergehen?

Besprechen Sie mit uns Ihren Betrieb, Ihre Vorstellungen und Ihren Zeithorizont. Wir prüfen gemeinsam, ob THETA als Käufer oder Beteiligungspartner zu Ihrer Nachfolge passt.

Kostenloses Erstgespräch anfragen

Vertraulich
Keine Unterlagen nötig
Keine Verpflichtung zum Verkauf

Sie möchten Ihre Hausverwaltung verkaufen? Planen wir Ihre Nachfolge.

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